主持人：謝謝羅總，同時恭喜一下羅總，我們今天看到房商這塊有更多的業務的推出，剛才的主題演講不斷的提到產業鏈，而且整合會成為最重要的關鍵詞，而且這中間的整合一頭聯系著市場，另外一頭是信息，信息當中還有更多的細分，下面我們邀請的專家是來自于上海易居房產研究院的總監陳嘯天先生，有請他為我們做2011年房地產走勢的預測。
上海易居房產研究院的總監陳嘯天
陳哮天：但是即使是這樣，我們還要關注，今天我們國家287個城市的成交數據里面，我們認為10個城市占百分之十幾的比重還是太高，當三四線城市集中釋放的時候，由于一線城市特別是十個大城市逐漸的萎縮，也注意彌補萎縮的量，今年10月份成交金額4.23萬億，去年最后一個月是1.8億左右的成交面積，國家每年的統計數據你會發現很有意思，每年的數據很平很平，到12月上去，1月份又很平，平時很多的落下來的，沒有統計口徑的數據最后一個月全部上去了，所以最后一個月達到1.8億，今年如果達到1.3億就超過了去年的成交量了。
我們在2010年這樣的成交量又創造新的歷史高位，成交金額不用說的，這是2010年創造的新的高位，這個新的高位就在于三四線城市的成長非常的厲害，我們跟很多企業溝通的時候，很多企業這樣說，我們有一個河北企業，專注于三四線城市的發展，在這個會議上他們說最近發現很有趣，我們這個企業碰到的很多的調控以后，每個城市反映第一個月全停了，過了一個月量價全部上來了，這是必然的現象還是偶然的現象，從我的角度我告訴他，這是必然的現象，因為我們今天三四線城市的房地產市場，我簡單的判斷正處在需求釋放的階段，我們到底怎么樣理解，怎么樣判斷，有一個很簡單的辦法，比如說我們看每一個城市，如果你看過去所有的樓盤，大多數樓盤的價格集中在某一個區間段的話，這個城市正處在分化的階段，每個城市我相信，你比如說在上海、北京也好，上海上面有20萬，下面有七千八千的，每個單價都對應不同的產品，這樣的市場是相對比較健康的也是比較成熟的市場。但是我們不能用這樣的標準衡量中國的市場，我們發現今天中國還不到20個城市滿足這樣的標準，所以前幾天有人說滬寧線上，常州、鎮江這些城市的需求一直不大，但是成長性也不足，我們說不會的，包括前兩年我們說廣州也不會，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，北京我們看霞公府十萬左右，從資本的角度理解，同一級別的城市價格差太高的話，會有投資洼地的出現，今天我們為什么說三四線城市的需求還在逐步的釋放，這里面有一個很簡單的判斷的標準，如果大多數的樓盤集中在5000或者7000左右的時候，我們認為這個城市的價格沒有拉開，我們就說這個城市的需求沒有被拉開，現在我們看合肥、西安都是這樣，很多需求得到了充分的釋放，太原也是一樣，由于星河灣進去不是因為價格漲了，而是滿足了這個群體的消費需求，從價格的漲和跌來看，我們不能從價格的絕對值看是漲是跌，要看需求有沒有得到多元化的滿足。三四線城市今天為止釋放的非常的厲害。
我們看全國，很多的調控我們也發現一個有趣的現象，我們如果把中國的城市分為一二三線，我們會發現政策很有趣，倒過來的模型，一線城市出來影響三個月，二線城市影響兩個月，一線城市影響一個月，現在市場對政策的消化非常快，客觀的需求還是非常龐大的，我們看到上海一個樓盤很有意思，單價3.5萬，當天一銷售賣了400多套，我趕緊問銷售員，去現場調研，一問全是周邊的改善性的居民，沒有投資客了，這里面我們發現一個數據，他是11月份的時候一次性付款的比例達到35%，很多人問我們，現在有限購的政策，為什么我們的需求還會放這么厲害，這個原因是什么，我們發現很多的三四線的城市里面有房子，有的可能有一兩套，但是他是第一次貸款，今天我們禁止限購也就16個城市，第一套宅基地，第二套買的，第三套感覺不錯了要買了 ，一次付清有難度，所以就貸款了，他不是第一次買房，但是是第一次貸款。這是我們從城市本身來看，三四線的城市的成長空間還是非常大的。
城市化的推動以及我們現在的購買力被充分的展現出來了，這里面就是我給大家介紹的，也是我最近剛剛完成的前三十強企業排行榜這樣的基本的數據，我把前十強拿出來的，我想這里面也可以證明這個觀點，去年4月15日調控政策剛出來，一個企業就開會，說業績調不調，開會之后總的目標不變，一線城市指標下降，三四線城市上升，年底不但完成自己的目標，而且超越了內定的目標，盡管今年調控了三輪，不能說政策不嚴厲，也不能說市場一點波動都沒有，但是我們看到市場很低迷的時候成交量還在往上走，這是一個誤區，如果有我剛才的數據看就很簡單，政策出來有一個出發點，就是我十個，三十個主要的城市來講，我們看這些城市的價格成長力有大的波動，我就調控，今天我們納入到全國的統計口徑是287個城市，今天我們調控是沖著這10%份額調控，全國的更大的市場份額被忽略掉了，還有一個原因，我們的同行，我們的媒體，我們的企業關注點也往往在這些主要的城市。剛才我說了一個邯鄲的企業，說有一個項目，政策一出來沒有成交量了，過去一個月又回來了，往上走，就是因為這個原因，這些政策對我們心理上有影響。我說為什么有一些業績成長這么好，萬科非常好，保利600多億也很大，但是今年一季度的時候，我跟他們通了電話，我說看到了數據，萬科和恒 大賣的非常好，為什么你的量這么一點，他說就沒有供應量，如果有供應量還會上來，其他的綠地、中海、恒大等等今年的行情和去年相比增量非常大。
恒大在08年的時候全年成交46億，09年的時候全年成交307億，2010成交500億，我想企業一定很努力，但是沒有市場也不會有這樣大的成交量，這里面更大的原因是需求的本身。
總結起來很簡單，今天除了需求釋放以外，我們看七月份，盡管市場調控還在調控，另外是2011年的外部環境，從經濟發展的本身，大家也看到了，整個國內社會發展的基本的格局我想如果大家意識到的話，會看到一點，最近都在談論房產稅的問題，我們從另外一面看一下我們的理解，我一直反對征收，因為我的理由也很簡單，從中國目前的社會格局來看，我們三元化的簡單的格局，社會、企業、政府，前三十年經濟改革為主導，我們發現政府和企業走的很近，他們有利益關系，如果房產稅落地，政府更多的財政稅收來自于千千萬萬的社會大眾，三元的社會格局將進行重大的調整，必將影響到更多的深層次的調整，所以我始終認為我們還沒有做好這個準備，做試點不是不可以，我說今天房產稅出來是一方面，會影響很深遠，但是另一方面也會意味著國家的走向，原來是經濟為主導，慢慢的以社會改革為主導的新的階段，這個階段對經濟的發展追求不是首要的，但是對于涉及到社會層面的，比如說我們領導提到的公平正義、社會正義也好，需求越來越多，但是微博我們發現2010年解決了很多社會層面的問題，也是應時而生的必然的結果。我們看今年房價跌難度很大，但是調控還要繼續進行。由于我們一線城市，客觀來說，你的中心城區的供應沒有了，價格下來很難，每個城市有價格的梯度線，三四線城市正處在城市化的加速的進程當中，所以價格往下走也是很難的，反過來我們的二線城市會有一些波動，比如說很多的二線城市，你發現剛剛過去的前兩年，很多地出來以后沒有容積率，就意味這中心城區的供應非常巨大，這個價格是可以松動的，只要上面的價格可以松動，整個價格的梯度線全部都會有一系列的反映。所以我覺得2011年整個的價格調整趨勢兩端比較堅定，中間會松動。
保障房建設力度在加大，這塊對我們的在座的供應商，各個企業也是最感興趣的，因為這個量放出來了，不管是保障房還是商品房都是在加大的。
從企業本身或者建材家居供應鏈來看，三四線城市的需求非常龐大，剛才的數據也談到了，有很多的企業已經啟動了百強縣的研究，很多的地級市，下面會進行百強縣，另外一些企業在全國很多省里面找，盡管對外的品牌不是很強的城市，這個不用多說了，買房買車都證明了一個觀點。保障房今年1000萬套，你算一個50平米每套，這里面也有巨大的市場的需求，我們是關注房地產開發企業，為什么房地產開發企業紛紛的進入到保障房特別是萬科今年拿了很多地，這里面再怎么樣也是未來主導的趨勢，也是今天調控用空間換時間，時間換空間的很重要的手段，這樣的量對于所有在座的供應鏈的產業是非常有幫助的。
第三個是高端的，我還是看好的，高端這塊為什么看好，我想不用我們說保值增值了，另外這塊本身在這些年里面本身是處在比較堅定的角色里面，另外我們發現今年、去年，前年，全國的一些典型的樓盤，星河灣也好，綠城的項目也好，都賣的非常好，為什么呢？因為一個是錢多，我們說流動性資金太多，第二個物業本身已經不是房地產的概念，客觀的來講不是房地產，是一個藝術品，收藏品，正是這樣的商品，價值很難得到梳理，而且保值增值的價值在里面，另外我們說最近我們看到很多的企業強強聯合，企業和企業之間橫向的合作，我們怎么理解，下一步中國房地產企業發展的基本路徑，對他們有什么影響，我認為有幾個，第一點，我們看最近，特別是去年，萬科相當于每十天收購一個項目公司，可能還有一些境外結構的公司有利于融資。
前幾年都是一個企業拿地開發，把自己做大，這兩年相互的合作，這是一個基本的路徑。第二個是轉型方面，今天如果我問在座的各位，誰是最大的旅游地產開發商，很多人都會回答錯，是萬達。如果說誰是最大的酒店業的運營商，我告訴大家，是上海的綠地，同步建設的已經有50多家，不出意外，明年有100多家，這里面都是一樣的，我們現在的企業除了住宅之外，像萬科都在朝著商業轉型，酒店業轉型，還旅游地產、低碳市場的轉型，我想規模化需求出來以后，既然住宅方面的壓力越大，我轉型是很好的路子。
我們回頭看這十年，我們站在今天的角度，我們剛剛過去的2010年，我們過去十年有一個總結，為什么羅總發布這樣的很有意義的平臺，因為我們十年實際上整個房地產行業都在總結信息不對稱，2002年底到2003年初的時候土地招標，這是非常重大的地產交易信息的不對稱，這時候成交了一批萬科、金地這些企業，他們可以拿到地，所以可以作大。地產交易的信息不透明化；另外是04年8月份，上海、深圳、杭州這些把交易信息公開，信息不對稱就解決了，我們是以研發、咨詢為主的這些一些企業，有了房地產的交流性才可以跟多的把實物做好。
第三個是我們正在進行的，很多企業已經開始相互之間學習，大家看星河灣，為什么一開盤全部都去學習，為什么可以賣的這么好，而且價格賣的這么貴，因為企業信息不透明是最大的問題。
最近我們看2010年，全國幾個項目賣的特別好，星河灣、亞運城，清水灣都賣的特別好，很多消費者并不是去現場看，跨地域買的，這時候發現是開發商和代理商共同的推動，讓更多消費者認識你這個項目，大家的購買意識很強，所以成交很快。
實際上我們今天的活動也是一樣，今天我們能夠讓自己的品牌，讓自己的產品，讓更多人知道，更廣泛的渠道知道，我們宣傳出去，自然就會得到很好的社會宣傳和經濟效益。從企業本身我告訴大家，這十年就是做幾個信息不對稱，在座的不管是企業也好，開發商企業，家居建材企業一樣。
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