頻現(xiàn)超大盤 開發(fā)商涌向造城運(yùn)動(dòng)

開發(fā)面積達(dá)到60平方公里、相當(dāng)于6個(gè)深圳東部華僑城、兩個(gè)澳門面積大小，項(xiàng)目總投資超過200億元，保利地產(chǎn)在廣東省東莞市投資開發(fā)的超級(jí)大盤項(xiàng)目確實(shí)令人乍舌。

根據(jù)規(guī)劃，保利地產(chǎn)將在未來6~8年時(shí)間內(nèi)，陸續(xù)投入200億元在東莞市打造出包括多個(gè)主題樂園，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境開發(fā)的高爾夫、會(huì)議中心、酒店為載體的大型商業(yè)生態(tài)綜合體。

如此龐大的項(xiàng)目吸引各方眼球，當(dāng)?shù)卣菍⒋俗鳛橹攸c(diǎn)業(yè)績(jī)工程、東莞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要試點(diǎn)。2011年該項(xiàng)目已經(jīng)正式動(dòng)工，經(jīng)歷一年多時(shí)間，項(xiàng)目于今年5月底正式亮相市場(chǎng)。

按照保利地產(chǎn)的描述，這個(gè)項(xiàng)目建成后更像是崛起一座新的城鎮(zhèn)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英更高調(diào)表示，未來項(xiàng)目將會(huì)有五星級(jí)酒店4家、生態(tài)度假山莊9個(gè)、主題酒店4家、主題公園3個(gè)、生態(tài)體育公園3座、低碳生態(tài)建筑示范群15座。不過，該超級(jí)大盤項(xiàng)目第一期入市的產(chǎn)品卻是別墅。

“以超大盤形式開發(fā)綜合體項(xiàng)目，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，主要還是受房地產(chǎn)調(diào)控、新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)”，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶如是說，超級(jí)大盤不可能在市區(qū)，只能在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)，從這一特征來看，就是為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，相當(dāng)于造城運(yùn)動(dòng)的超級(jí)大盤模式，不僅是保利地產(chǎn)在做，包括恒大、萬達(dá)以及紅星美凱龍等各路資本也相繼涌入。

近年來，恒大在廣東、天津等多地開發(fā)的綜合體項(xiàng)目已經(jīng)入市，諸如廣東清遠(yuǎn)世紀(jì)旅游城項(xiàng)目，其總建筑面積達(dá)26萬平方米；今年6月下旬，紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新在一媒體會(huì)上高調(diào)表示，旗下紅星地產(chǎn)開發(fā)綜合體27個(gè)，未來8年，將在全國(guó)60座城市開設(shè)100個(gè)，投資額將達(dá)1000億元。

今年3月，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林在廣州表示，繼續(xù)斥資逾450億元在廣州再建4個(gè)大型項(xiàng)目，其中包括3個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)總投資額超過200億元的萬達(dá)旅游文化城項(xiàng)目，上述旅游文化城項(xiàng)目并非簡(jiǎn)單的綜合體，被稱之為世界首個(gè)特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。

不僅是大牌開發(fā)商，能夠借此獲取龐大土地資源的“造城”運(yùn)動(dòng)對(duì)于中小房企也有著無比巨大的吸引力。公開資料顯示，貴陽有一個(gè)號(hào)稱西南地區(qū)乃至全國(guó)最大的商貿(mào)流通航母“西南國(guó)際商貿(mào)城”，僅占地面積就多達(dá)10平方公里，總建筑面積1420萬平方米，總投資600億元，該項(xiàng)目就是由一個(gè)名不見經(jīng)傳的公司投資開發(fā)。

今年5月份，由陜西鐵建投資發(fā)展有限公司開發(fā)的西安國(guó)際中心城市綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃面積高達(dá)100萬平方米，正式開建。同樣在西安，一個(gè)開發(fā)總投資額80億元，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)也亟待入市。

被指“偽”商業(yè) 項(xiàng)目多為圈地增值獲利

按照通常意義理解，商業(yè)地產(chǎn)一般包括商貿(mào)物流市場(chǎng)和城市綜合體（購物中心）兩大模式。而購物中心是城市綜合體的核心功能，往往配套住宅和酒店等業(yè)態(tài)就可以稱之為一個(gè)簡(jiǎn)單的城市綜合體。但是國(guó)內(nèi)開發(fā)的很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括城市綜合體其實(shí)只是徒有虛名，引發(fā)的質(zhì)疑也很多。

“如果是純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，單從回收成本周期來看，以購物中心為例恐怕都要超過十年，商業(yè)性質(zhì)的超級(jí)大盤很難承擔(dān)這個(gè)成本周期”，一位央企商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)多數(shù)的商業(yè)性質(zhì)超級(jí)大盤項(xiàng)目，從開發(fā)商初期選擇項(xiàng)目的角度、成本回收預(yù)期以及開發(fā)模式來看，其實(shí)都是偏向住宅開發(fā)思路，它們只是通過土地升值來獲取回報(bào)，跟純商業(yè)地產(chǎn)的概念可以說完全不一樣，“打著商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上僅是個(gè)賣樓的。”

“目前保利地產(chǎn)正在籌建的購物中心項(xiàng)目有11個(gè)，周期都比較長(zhǎng)，明年開業(yè)的只有寧波的一個(gè)項(xiàng)目，今年9月會(huì)有一個(gè)招商大會(huì)”，保利地產(chǎn)一位商業(yè)地產(chǎn)人士透露，保利地產(chǎn)旗下其他項(xiàng)目要么是前期策劃、招商籌備中、要么是維護(hù)日常運(yùn)營(yíng)，購物中心完全回收成本周期恐將達(dá)到15年之久。

中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家禹來更尖銳指出，近一兩年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，超大盤不斷涌現(xiàn)，但值得注意的是現(xiàn)在所有大型購物中心項(xiàng)目里面二分之一根本開不了工，開工里面有二分之一根本開不了業(yè)，開業(yè)里面有二分之一經(jīng)營(yíng)不善，換句話說中國(guó)購物中心成功率大概僅八分之一。

被行業(yè)詬病、頗具國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目典型代表作的新華南MALL項(xiàng)目，位于東莞市，總體量達(dá)百萬平方米。該項(xiàng)目從籌備到動(dòng)工以及到后期的招商、運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)達(dá)十余年時(shí)間，一路曲折，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜。目前該項(xiàng)目也僅酒店等服務(wù)性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)尚佳，而散售商鋪的空置率被指曾一度高達(dá)90%。

“華南MALL當(dāng)年的操作理念定位超前，從策劃上來講是成功的，但是作為購物中心，商業(yè)項(xiàng)目本身確實(shí)是失敗的”，王先慶認(rèn)為，該項(xiàng)目當(dāng)初很便宜拿地，然后通過商業(yè)項(xiàng)目的噱頭，提升周邊樓盤價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了成功賣樓。

“新華南MALL就是個(gè)失敗的商業(yè)案例，期間投資人多次轉(zhuǎn)手，通過商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)盈利，其實(shí)是一種不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)”，上述央企人士表示，純粹的商業(yè)地產(chǎn)是要以人為核心，開發(fā)周期可能需要五年，甚至是十年時(shí)間，要考慮到產(chǎn)業(yè)聚集、文化聚集，而單一的購物中心、綜合體項(xiàng)目往往只要考慮短期回報(bào)，只靠短期市場(chǎng)培育、租金收益等短期行為。

“由于跟國(guó)外土地制度不一樣，中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很難照搬國(guó)外模式”，王先慶表示，以40萬平方米的綜合體項(xiàng)目為例，諸如購物中心之類的純商業(yè)項(xiàng)目能夠占比40%就已很不錯(cuò)了，大部分是寫字樓、酒店甚至是住宅，通過出售，回籠資金，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收，很多商場(chǎng)就是純粹虧錢，故意補(bǔ)貼，借商業(yè)之名，提升周邊物業(yè)價(jià)值賣樓。

未來三年內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩危機(jī)

一方面是很多開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”，推出的所謂的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)只是為了單純賣樓，另一方面，國(guó)內(nèi)購物中心類項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)在加大。

作為城市綜合體項(xiàng)目的主要承載體，“國(guó)內(nèi)真正賺錢的購物中心一半都不到，甚至根本沒有這個(gè)數(shù)，很多是不賺錢的”，王先慶表示。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖指出，近年來國(guó)內(nèi)開發(fā)商大量涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)購物中心等綜合體項(xiàng)目，這是以中國(guó)消費(fèi)持續(xù)向好為依據(jù)的，但是目前在宏觀經(jīng)濟(jì)以及外圍環(huán)境等各種因素影響下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在消費(fèi)方面并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量供給的現(xiàn)狀。

以近年來早已泛濫的購物中心建設(shè)為例。世邦魏理仕的一則數(shù)據(jù)顯示，目前全球在建購物中心面積達(dá)3200萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，達(dá)到歷史最高水平，其中中國(guó)在建購物中心面積占全球的一半以上，達(dá)到1680萬平方米。

同樣，仲量行公布的最新國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)數(shù)據(jù)也透露，2012年底至2013年初，國(guó)內(nèi)零售銷售額增長(zhǎng)放緩。2012年底上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了銷量增長(zhǎng)，大部分商場(chǎng)的銷售額增長(zhǎng)率均有所下降。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，一方面是實(shí)體零售業(yè)的銷售額不斷下滑，另一方面購物中心的新增數(shù)量卻創(chuàng)下新高。仲量行預(yù)計(jì)今年在國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州以及深圳等20個(gè)主要市場(chǎng)將有約150個(gè)新購物中心開業(yè)。

其中，未來三年上海的新增零售面積將達(dá)300萬平方米，而成都則預(yù)計(jì)在300-400萬平方米之間。此外，很多新興城市，如濟(jì)南、合肥、昆明和常州也在興建大量的零售地產(chǎn)項(xiàng)目。這將是未來幾年內(nèi)中國(guó)三、四線城市的發(fā)展趨勢(shì)。

上述某央企商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，房企轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)大部分可謂是被迫式轉(zhuǎn)型，整體來說商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比住宅風(fēng)險(xiǎn)更高，加上城市實(shí)際的消費(fèi)承受力，相對(duì)于大量入市的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)飽和，預(yù)計(jì)未來2-3年內(nèi)肯定會(huì)有很多商業(yè)項(xiàng)目如購物中心之類經(jīng)營(yíng)不善或虧損，過剩壓力會(huì)一直存在。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析表示，“如果選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確，正常情況下，購物中心項(xiàng)目回收成本需要12-15年左右的時(shí)間，但是，往往這些項(xiàng)目面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，因此回收成本存在一定的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。”

在張宏偉看來，類似于造城一樣的城市綜合體項(xiàng)目要適應(yīng)本地特色，要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)、特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上，否則可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。